Hvad tæller med i bebyggelsesprocent? Sådan undgår du dyre fejl

Drømmer du om en ny udestue, en carport til elbilen eller måske en ekstra etage på huset? Før du finder vinkelsliberen frem, er der én lille regel, der kan forvandle dit byggeeventyr til et mareridt – bebyggelsesprocenten. Overstiger du den bare med få kvadratmeter, risikerer du alt fra afslag på byggetilladelsen til påbud om at rive det nybyggede ned.

Alligevel er det netop her, mange boligejere snubler. De glemmer udestuen, tæller carporten forkert eller overser kommunens særlige lokalplan, og pludselig hænger de på regningen for en dyr fejl, der kunne være undgået.

I denne guide fra ISEI Bolig – Indretning, Stil, Elegance & Inspiration gennemgår vi trin-for-trin, hvad der egentlig tæller med i bebyggelsesprocenten, og hvordan du regner rigtigt første gang. Vi samler de vigtigste regler, typiske faldgruber og konkrete beregningseksempler, så du kan gå fra idé til byggetilladelse uden ubehagelige overraskelser.

Læs videre, og bliv klædt på til at bygge med ro i maven – og uden at sprænge procenterne.

Vigtig disclaimer: Dette er generel information – tjek altid lokale regler

ISEI Bolig stiller denne guide til rådighed som generel information om bebyggelsesprocent – først og fremmest til private boligejere og mindre bygherrer. Indholdet er ikke juridisk rådgivning og kan ikke erstatte dialog med myndigheder eller professionelle rådgivere.

Regler, praksis og tolkninger kan ændre sig, og lokale forhold (fx lokalplaner, tinglyste servitutter eller kommunal praksis) kan betyde, at helt andre beregningsregler gælder for netop din ejendom. Hvis du projekterer eller udfører byggeri uden at kende de korrekte regler, risikerer du påbud om at nedrive eller lovliggøre – ofte til store omkostninger.

Følg derfor altid disse tre trin, før du går videre:

1. Kontrollér de gældende bestemmelser i Bygningsreglementet (BR18) og i din kommunes lokalplaner og eventuelle servitutter.
2. Tag direkte kontakt til din kommune for at få afklaret tvivlsspørgsmål om bebyggelsesprocent, kælderareal, sekundære bygninger m.m.
3. Søg professionel rådgivning (arkitekt, byggekonsulent eller landinspektør) hvis der fortsat er usikkerhed. En korrekt beregning er billigere end at fjerne ulovligt byggeri.

Kommunen kan – og vil ofte – påbyde, at ulovligt areal fjernes, hvis bebyggelsesprocenten overskrides. Sørg derfor for dokumentation og skriftlige afklaringer, inden du bygger.

Centrale kilder til denne guide:

• Bolius: “Bebyggelsesprocent” (26-06-2023)
• Bygningsreglementet BR18

Bebyggelsesprocent kort fortalt: Hvad er det, og hvorfor reguleres den?

Bebyggelsesprocenten er et enkelt nøgletal, men det styrer i høj grad, hvor meget og hvor tæt der må bygges på en grund. Den udregnes sådan:

Bebyggelsesprocent = (Samlet etageareal på grunden ÷ Grundens areal) × 100

Ved at sætte en øvre grænse sikrer planmyndighederne, at der stadig er plads til lys, luft, haver, parkeringspladser, vejadgang, forsyning – og i sidste ende et sundt beboelsesmiljø for både beboere og naboer.

Som tommelfingerregel viser Bolius’ oversigt (baseret på Bygningsreglementet og almindelig kommunal praksis) disse maksimale bebyggelsesprocenter:

• Fritliggende enfamiliehuse / villaer: 30 %
• Sammenbyggede familiehuse (række-, dobbelt- m.v.): 40 %
• Sommerhuse: 15 %
• Etagebebyggelse: 60 %

Vær opmærksom på, at en lokalplan kan fastsætte andre grænser eller helt egne beregningsregler. Det er derfor altid den konkrete lokalplan – eller i mangel af en sådan, Bygningsreglementet – der er gældende for din ejendom.

Ejerens ansvar: Når du opfører nybyggeri, laver en tilbygning eller blot ændrer anvendelsen af eksisterende rum, er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten ikke overskrides. Kommunen kan påbyde lovliggørelse eller nedrivning, hvis grænsen er brudt.

Kilde: Bolius – “Bebyggelsesprocent”

Det, der tæller med: Etageareal, sekundære bygninger og særlige rumtyper

Når kommunen kontrollerer, om din grund holder sig inden for den tilladte bebyggelsesprocent, ser de på alt byggeri på matriklen – og fordeler det i to hovedkategorier: etageareal og sekundære bygninger. Nedenfor får du et overblik over, hvad der normalt tæller hvor, og hvorfor det er afgørende at placere hvert enkelt areal korrekt.

1. Etageareal / bruttoetageareal

• Definition: Summen af bruttoarealet for alle etager i bebyggelsen – målt fra ydervæg til ydervæg.
• Omfatter som udgangspunkt: Stueplan, 1. sal og andre fulde etager.
• Kælder: Tæller kun med, hvis den efter kommunens praksis kan indrettes til personophold (fx har tilstrækkelig loftshøjde, dagslys og flugtvej). Afklar altid skriftligt – praksis varierer.

2. Rum og arealer, der altid regnes med ved personophold

• Udestuer og vinterhaver
• Lukkede overdækninger (fx glasoverdækket terrasse med vægge)
• Lukkede altaner og altangange
• Lukkede overdækkede gårdrum
• Forbindelsesgange mellem bygninger

Kan arealet isoleres og opvarmes, eller blot indrettes til ophold, indgår det i etagearealet uanset materialevalg.

3. Sekundære bygninger

• Udhuse, carporte, garager, drivhuse, legehuse, halvtage mv.
• Fradrag: Før summen lægges til bebyggelsesprocenten, fratrækkes
  • 50 m² for fritliggende enfamiliehuse/villaer
  • 20 m² for række-, kæde- og dobbelthuse
• Udestuer og annekser: Er ikke omfattet af fradraget; de er altid fuldt medregnet (typisk som etageareal).

4. Overdækkede terrasser og halvtag

• Åben overdækning (fx carport eller pergola uden vægge) = sekundær bygning.
  Er den åben på mindst tre sider, tæller arealet kun efter 50/20 m²-reglen.
• Lukket overdækning (indrammet med vægge/glassider) = etageareal, fordi den kan udnyttes til ophold.

5. Åbne terrasser uden overdækning

Disse indgår som udgangspunkt ikke i bebyggelsesprocenten. Vær dog opmærksom på lokale særregler i tætte byområder eller hvis terrassen placeres oven på bygningen (tagterrasse).

6. Husk: Lokalplan kan vende op og ned på reglen

Har din ejendom en lokalplan, kan den fastsætte andre beregningsregler for, hvad der tæller med, og hvordan arealer opgøres. I så fald er det lokalplanens metode – fra dens vedtagelsesdato – du skal følge.

Kilder: Bolius – “Bebyggelsesprocent”; Bygningsreglementet BR18.

Sådan beregner du din bebyggelsesprocent (trin-for-trin og eksempler)

At beregne bebyggelsesprocenten er ikke svært, når du følger en fast metode og har de rigtige tal ved hånden. Brug skemaet nedenfor som tjekliste, og se de konkrete regneeksempler længere nede.

1. Find grundens areal (matrikelarealet)
   Slå din ejendoms BBR-meddelelse op på OIS – Offentlig Information Online under fanen “Jordstykke”. Her står matrikelarealet i m². Brug altid dette tal – ikke gamle salgsopstillinger eller skøder.
2. Opgør etagearealet
   Læg bruttoarealet (ydre vægge inkl.) sammen for alle bebyggelsens etager:
   
   • Stueplan, 1. sal, evt. 2. sal.
   • Kælder, hvis den helt eller delvist kan indrettes til beboelse/personophold efter BR18 og kommunens praksis.
   • Rum, der altid tæller: udestuer, lukkede overdækninger/altaner, forbindelsesgange m.v.
3. Opgør sekundære bygninger
   Medregn arealet af udhuse, carporte, garager, halvtage, åbne overdækkede terrasser m.m.
   Fradrag: Træk 50 m² fra det samlede sekundære areal for fritliggende enfamiliehuse (eller 20 m² for række-/dobbelthuse).
   Vigtigt: Udestuer og annekser er ikke sekundære – de tæller fuldt ud i etagearealet og kan ikke rummes i fradraget.
4. Beregn bebyggelsesprocenten
   Brug formlen:
   ((etageareal) + (sekundært areal efter fradrag)) / grundareal × 100

Konkrete eksempler

Tip: Planlægger du senere at lukke en overdækket terrasse eller en altan, skal arealet flyttes fra “sekundær” til “etageareal” i din beregning – og bebyggelsesprocenten kan dermed stige. Opdater derfor altid regnestykket, når du ændrer på bygningens karakter.

Brug Bolius’ detaljerede vejledning og bebyggelsesprocent-beregner (link) som ekstra sikkerhed, og afklar tvivl med din kommune, før du sender byggetilladelsen.

Faldgruber, der koster: 9 typiske fejl – og hvordan du undgår dem

• Fejl 1 – Udestuer og lukkede overdækninger glemmes i etagearealet
  En lukked udestue, glasoverdækket terrasse eller lukket altan er en del af beboelsesarealet, så snart den kan indrettes til ophold. Glemmer du at tælle den med, kan bebyggelsesprocenten se lavere ud end den reelt er.
  Undgå fejlen: Kontrollér om konstruktionen er lukket med vægge/vinduer og kan opvarmes. Er svaret ja, skal m² med i etagearealet. Er du i tvivl, så spørg din kommune i en forhåndsdialog.
• Fejl 2 – “Alle sekundære bygninger er gratis”
  For fritliggende enfamiliehuse er kun de første 50 m² sekundære bygninger fradragsberettigede (20 m² ved række-/dobbelthuse). Alt derudover lægges oven i bebyggelsesprocenten.
  Undgå fejlen: Lav en samlet optælling af alle garager, carporte, udhuse, halvtage m.m. Træk 50 / 20 m² fra én gang – ikke pr. bygning – og medtag resten i beregningen.
• Fejl 3 – Udestuer og annekser “puttes” i fradraget
  Udestuer, annekser og beboelige gæstehuse er ikke sekundære bygninger i BR18-forstand og kan derfor aldrig rummes i 50 / 20 m²-fradraget.
  Undgå fejlen: Regn disse bygninger som fuldt etageareal fra første kvadratmeter.
• Fejl 4 – At forveksle åbne og lukkede konstruktioner
  En åben carport (ingen vægge) er sekundær; en lukket carport eller overdækket terrasse med vægge kan tælle som etageareal. Det samme gælder altaner: åbne = sekundære, lukkede = etageareal.
  Undgå fejlen: Se på grad af lukning. Hvis konstruktionen kan lukkes helt eller delvist og anvendes til ophold, så regnes den oftest som etageareal. Bekræft klassificeringen hos kommunen.
• Fejl 5 – Kælderareal opgøres forkert
  Kælderrum, der kan bruges til beboelse eller længerevarende ophold, kan skulle tælles med. Rutinen varierer kommunalt og afhænger af BR-praksis.
  Undgå fejlen: Spørg teknisk forvaltning, hvordan de vurderer din kælder (tør, højt til loftet, flugtveje, opvarmet?). Indhent skriftlig vurdering, før du laver endelige tal.
• Fejl 6 – Brug af forkerte grunddata
  Salgsopstillinger og ejendomsmæglerprospekter kan vise afrundede eller forældede grundstørrelser. Kun matrikelarealet i OIS/BBR er gældende.
  Undgå fejlen: Log ind på OIS, vælg din adresse, og hent BBR-meddelelsen. Brug tallet under fanen “Jordstykker”.
• Fejl 7 – Lokalplanens særlige beregningsregler overses
  En lokalplan kan både fastsætte en anden maksimal bebyggelsesprocent og en anden metode til opgørelsen – fx ingen 50 m²-fradrag eller andet referencepunkt.
  Undgå fejlen: Download den gældende lokalplan på kommunens planportal. Læs § om bebyggelsestæthed og note – er planen fra før BR18, skal du evt. bruge datidens definitioner.
• Fejl 8 – Ansøgning uden komplet bebyggelsesprocent-beregning
  Mangler beregningen, kan kommunen afvise eller sende din sag i høring, hvilket forlænger processen.
  Undgå fejlen: Vedlæg et simpelt regneark eller skema, der viser: grundareal, etageareal, sekundært areal, fradrag og samlet %. Brug Bolius’ skabelon eller din egen, men vis alle mellemregninger.
• Fejl 9 – At bygge først og spørge bagefter
  Overstiger du den tilladte bebyggelsesprocent, kan kommunen forlange, at du nedriver eller reducerer arealet. Det er dyrt – både økonomisk og tidsmæssigt.
  Undgå fejlen: Lav beregningen inden spaden sættes i jorden, indsend byggeansøgning og få skriftlig godkendelse. Brug forhåndsdialogen, hvis du er i tvivl om tolkningen af reglerne.

Kilder: Bolius – “Bebyggelsesprocent” (26-06-2023) og Bygningsreglementet BR18.

Fra idé til byggetilladelse: Lokale planer, dokumentation og næste skridt

Vejen fra en god idé til en lovlig byggetilladelse er kortere, når du følger en klar proces – og undgår de typiske genveje, der senere viser sig at være blindgyder. Brug nedenstående trin som tjekliste.

1. Tjek planforhold
   Find din ejendoms lokalplan på kommunens digitale planportal eller Planinfo. Læs især afsnit om:
   • Højst tilladte bebyggelsesprocent
   • Særlige beregningsregler (fx om kældre eller altaner tæller med)
   • Andre begrænsninger: afstande, materialer, højde mm.

   Hvis lokalplanen har egne beregningsregler, er det disse – sådan som de lød på vedtagelsestidspunktet – der gælder, uanset hvad nyere BR18-regler måtte sige.

2. Indhent fakta
   Gå på OIS.dk og hent:
   • Grundareal (matrikelarealet) – fremgår under fanen “Jordstykke”.
   • BBR-ark med registreret etageareal og alle eksisterende sekundære bygninger.
3. Lav en dokumenteret beregning
   Vis alle mellemregninger – det sparer spørgsmål fra kommunen.
   • Opgør etageareal (inkl. evt. kælder/udestue, hvis de tæller med).
   • Opgør sekundære bygninger og fratræk de første 50 m² (fritliggende enfamiliehuse) eller 20 m² (række-/dobbelthuse).
   • Brug formel: (etageareal + sekundært efter fradrag) / grundareal × 100.
   • Tilføj skema eller regneark som bilag.
4. Kvalitetssikring via forhåndsdialog
   Har du gråzoner (kælder med delvis ophold, overdækket terrasse, halvtage mm.)? Send skitser/fotos til kommunen og bed om skriftlig forhåndsudtalelse. Det er billigere end at bygge i blinde.
5. Send en komplet ansøgning
   En byggetilladelse kræver normalt:
   • Tegninger i målfast pdf (planer, snit, facader).
   • Bebyggelsesprocent-beregning med mellemregninger.
   • Dokumentation for grundareal (OIS/BBR).
   • Evt. redegørelse for klimasikring, bevaringshensyn m.m.

   Brug Byg & Miljø eller kommunens eget ansøgningssystem og hold dig til pdf-format – det læses af alle sagsbehandlere.

6. Opfølgning og ændringer
   Justerer du projektet undervejs (f.eks. lukker en åben overdækning), skal du:
   • Opdatere beregningen af bebyggelsesprocent.
   • Indsende ændringen til kommunen inden arbejdet udføres.
   • Opdatere BBR, når byggeriet er færdigt.

Husk: BR18 og Bolius’ vejledning er solide pejlemærker, men din lokalplan og kommunens praksis er altid afgørende.

Kilder: Bygningsreglementet BR18 (bygningsreglementet.dk), Bolius – “Bebyggelsesprocent” (bolius.dk), OIS – Offentlig Information Online (ois.dk).