Hvad koster det at indfri F5-lån før tid? Sådan undgår du dyre overraskelser

Forestil dig, at du pludselig skal sælge boligen, omlægge lånet eller måske flytte sammen med kæresten, to år før dit F5-lån skal rentetilpasses. En ejendomsmægler har fundet køberen – men hvad koster det egentlig at lukke lånet, inden den næste auktion? Svaret kan være alt fra nogle få tusinde kroner til et sekscifret beløb, afhængigt af obligationskursen, gebyrerne og timingen.

Mange boligejere opdager først omkostningerne, når købsaftalen er underskrevet, og regningen fra realkreditinstituttet dumper ind. Denne artikel giver dig de vigtigste pejlemærker, så du ikke bliver den næste, der må hive flere hundrede tusinde ekstra op af lommen.

Disclaimer: Indholdet her er generelt og må ikke opfattes som personlig, finansiel rådgivning. Realkreditvilkår og gebyrer varierer mellem institutter og kan ændre sig løbende. Få altid dine egne beregninger og en skriftlig pris fra dit realkreditinstitut eller en uafhængig rådgiver, før du træffer beslutninger om dit lån.

Læs videre og få:

• Det korte svar på, hvornår du kan indfri et F5-lån til kurs 100 – og hvornår du risikerer overkurs.
• En tjekliste til frister og praktiske trin, så du rammer rentetilpasningsauktionen i tide.
• En forklaring på, hvordan kursskæring, kurtage og differencerenter krydrer regningen.
• Konkrete scenarier, der hjælper dig med at afgøre, om du bør indfri, omlægge eller vente.

Kort sagt: Spar dig selv for ubehagelige overraskelser – og bevar overblikket, før du tager springet.

Kort svar: Hvad koster det at indfri et F5-lån før tid – og hvornår kan du gøre det til kurs 100?

Disclaimer: Nedenstående er generel information – ikke personlig rådgivning. Regler, kurser og gebyrer kan ændre sig fra dag til dag og fra institut til institut. Få altid en skriftlig beregning fra dit eget realkreditinstitut eller en uafhængig rådgiver, før du træffer beslutning.

Kernesvaret i én sætning: Du kan som udgangspunkt kun indfri et F5-lån til kurs 100 i forbindelse med selve rentetilpasningsauktionen; på alle andre tidspunkter skal du betale den aktuelle markedspris for obligationerne – og hvis renterne er faldet siden lånets start, ligger kursen ofte over 100, hvilket gør en førtidig indfrielse dyr.

Kilde: Bolius, “10 gode råd til at spare penge på dine boliglån” (18.11.2024).

Udgiftskomponenter du skal have med i regnestykket:

1. Kurs/obligationspris: Ved førtidig indfrielse køber instituttet de bagvedliggende obligationer i markedet. Kursen kan være >100 (overkurs) eller <100 (underkurs).
2. Kurtage og handelsomkostninger: Betales til bank/realkredit for selve obligationshandlen.
3. Indfrielses-/ekspeditionsgebyr: Fast gebyr for at lukke lånet (institutspecifikt).
4. Differencerenter/terminsregulering: Hvis indfrielsen ikke falder præcis på en terminsdag.
5. Kursskæring ved refinansiering: Gælder kun hvis du venter til auktionen; typisk 20-30 øre pr. 100 kr. og reducerer den kurs, du reelt får.
6. Nye låneomkostninger: Tinglysningsafgift, stiftelsesgebyrer og evt. kurstab på et nyt lån, hvis du låner igen.

Praktisk eksempel:

• Restgæld: 1.500.000 kr.
• Markedskurs (førtidig indfrielse): 101,50
• Indfrielsesbeløb i dag: 1.500.000 × 1,0150 = 1.522.500 kr.
• + kurtage & indfrielsesgebyr (typisk nogle få tusinde kroner)

Kan du i stedet vente til næste rentetilpasningsauktion, indfries lånet til kurs 100 = 1.500.000 kr. plus:

• Kursskæring (ca. 0,20-0,30 kr. pr. 100 kr. = 3.000-4.500 kr.)
• Ekspeditionsgebyr

Resultatet er ofte – men ikke altid – billigere end at købe obligationerne dyrt i markedet. Det konkrete regnestykke afhænger af:

• Om du har et obligationslån eller et kontantlån
• Hvilket realkreditinstitut du bruger
• Datoen for indfrielsen og de dengang gældende markedsrenter

Huskeord: Tjek altid næste auktionstermin og instituttets interne frister, inden du vælger at indfri et F5-lån før tid – det kan være forskellen mellem en fair pris og en dyr overraskelse.

Regler, frister og praktiske trin: Sådan planlægger du indfrielsen uden gebyrchok

Før du går i gang: Reglerne herunder gælder for de fleste realkreditinstitutter, men vilkår og gebyrer kan variere. Få derfor altid et skriftligt tilbud fra dit eget institut, før du trykker på “indfri”.

Huskeregel, du aldrig må glemme: Ændringer af et realkreditlån træder som udgangspunkt i kraft ved udgangen af et kvartal, og instituttet skal have din opsigelse senest to måneder før. For F5-lån kan du kun indfri til kurs 100 i forbindelse med selve rentetilpasningsauktionen. Ifølge Bolius’ råd om at opsige i tide betyder det fx, at skal ændringen have virkning pr. 1. januar, skal banken have besked sidste bankdag i oktober.

Praktiske trin – Sådan kommer du i mål uden gebyrchok

1. Find den næste rentetilpasningsdato
   F5-lån refinansieres typisk pr. 1. januar eller 1. juli det femte år efter optagelsen (dit lånedokument angiver den præcise dato). Sæt alarmen i din kalender allerede nu.
2. Indhent to indfrielsesopgørelser
   Bed instituttet udarbejde en pris
   • i dag (markedsindfrielse til aktuel obligationskurs)
   • ved næste auktion (indfrielse til kurs 100)

   Det giver et klart billede af, hvor stor over- eller underkursen er, og hvor meget du kan spare ved at vente.

3. Få alle gebyrer listet
   Bed om en detaljeret oversigt over
   • indfrielses-/ekspeditionsgebyr
   • kurtage ved obligationsopkøb
   • eventuelle differencerenter/terminsregulering
   • kursskæring og øvrige auktionsomkostninger

   Så undgår du de “skjulte” poster, der kan æde gevinsten.

4. Planlæg nyt lån samtidig – hvis det er aktuelt
   Skal du optage et andet lån, så medregn:
   • tinglysningsafgift (1,5 % af hovedstolen + fast gebyr)
   • stiftelsesgebyrer
   • kurstab/kursgevinst på det nye lån

   Ofte kan du spare dobbelt ekspedition ved at lægge indfrielse og oprettelse i samme proces.

5. Overhold interne frister
   Nogle institutter kræver svar tre-fire uger før den lovpligtige frist for at nå med i auktionen. Få datoerne på skrift og kvitter hurtigt for modtagelsen.
6. Indhent alternative tilbud
   Sammenlign tilbud fra din egen bank, andre realkreditinstitutter og evt. en uafhængig rådgiver. Små forskelle i gebyrer, kursskæring og bidrag kan løbe op i mange tusinde kroner.

Hvorfor er timingen så vigtig?

Ifølge Bolius’ gennemgang af Opsig lånet i tide kan du spare både kurtage, kursskæring og differencerenter, hvis du venter til auktionen i stedet for at købe obligationerne dyrt i markedet. Samtidig undgår du dobbelte omkostninger, hvis du alligevel ønsker at omlægge eller flytte lånet.

Lyn-tjeklisten, før du ringer til banken

• Hvornår udløber min F5-periode?
• Sidste frist for meddelelse? (to måneder før kvartalsslut – men tjek interne deadlines)
• Indfrielsesbeløb i dag? kr. ________
• Indfrielsesbeløb ved auktion? kr. ________
• Gebyrer og kurtage nu vs. auktion?
• Behov for nyt lån, og hvad koster det?

Når du har udfyldt felterne ovenfor, har du et solidt beslutningsgrundlag – og undgår de dyre overraskelser.

Hvad påvirker prisen mellem refinansieringer? Kurser, kursskæring og gebyrer forklaret

Når du vil indfri et F5-lån mellem to refinansieringer, er det samlede beløb du skal betale stykket sammen af flere komponenter. Nedenfor gennemgår vi dem én for én – og viser, hvordan de spiller sammen i praksis.

1. Obligationskursen – Den største joker

Et F5-lån er finansieret med bagvedliggende obligationer. Vil du ud af lånet før næste auktion, skal instituttet typisk købe den mængde obligationer, der svarer til din restgæld, i markedet og aflevere dem til indfrielse.

• Falder markedsrenterne, stiger obligationskursen (>100) – du betaler overkurs.
• Stiger markedsrenterne, falder kursen (<100) – du kan slippe billigere, men overvej om et dyrere nyt lån æder fordelen.

2. Kurtage og øvrige handelsomkostninger

Når instituttet handler obligationerne på dine vegne, tager det en kurtage. Satsen er forskellig fra institut til institut og kan enten være en procentsats (fx 0,1-0,2 %) eller et fast beløb.

3. Indfrielses-/ekspeditionsgebyr

Ud over kurtagen opkræver realkreditinstituttet et fast gebyr for at lukke lånet – ofte 750-1.750 kr., men tjek din prisliste.

4. Differencerenter og terminsregulering

Indfrier du midt i en terminsperiode, kan der være forfaldne – men endnu ikke betalte – renter, som afregnes særskilt. Det kaldes differencerenter.

5. Kursskæring ved selve auktionen

Kursskæring rammer kun ved refinansieringen, men den er god at kende, når du overvejer at vente:

• Typisk 0,20-0,30 kr. pr. 100 kr. obligation (Bolius, 18.11.2024).
• Med et F1 betaler du skæring hvert år; med et F5 kun hvert femte. Derfor færre kursskæringer på længere rentebindinger.

Hvis du har planer om at blive i lånet længe, taler færre skæringer for F5. Hvis du regner med at indfri tidligt, er kursrisikoen mellem auktionerne vigtigere.

6. Afdragsfrihed og bidrag – De skjulte, løbende omkostninger

• Afdragsfrihed giver højere bidragssats. På variable lån påvirker det din ydelse her og nu og bør medregnes i totaløkonomien.
• Vælger du tolagsbelåning for at få afdragsfrihed på den øverste del, skal du også medregne kurstab og ekstra gebyrer (Bolius).

Illustrativt regneeksempel

Antag:

• Restgæld: 1.000.000 kr.
• Aktuel obligationskurs: 102,00
• Kurtage: 0,15 %
• Indfrielsesgebyr: 1.000 kr.

Førtidig indfrielse i dag:

1. Køb af obligationer: 1.000.000 kr. × 102,00 = 1.020.000 kr.
2. Kurtage: 1.020.000 kr. × 0,15 % = 1.530 kr.
3. Indfrielsesgebyr: 1.000 kr.

I alt: ca. 1.022.530 kr.

Indfrielse ved næste auktion (kurs 100):

• 1.000.000 kr.
• + kursskæring: 0,25 kr. × (1.000.000 kr. / 100 kr.) = 2.500 kr.
• + gebyrer (typisk lavere end ved markedsopkøb, men afhænger af institut)

I alt: ca. 1.002.500 kr. + gebyrer

Hvis du kan vente til auktionen, sparer du altså her over 20.000 kr. før øvrige gebyrer – men husk, at både kursen og de fremtidige renter kan ændre sig inden da.

Hvornår giver det mening at indfri, omlægge eller vente? Scenarier, risici og gode råd

Husk: Følgende er generelle betragtninger – få altid dine egne beregninger og en skriftlig pris fra dit realkreditinstitut eller en uvildig rådgiver, før du beslutter dig.

Kort horisont – Salg eller omlægning inden for 6-12 måneder

• Har du allerede en køber på hånden, eller planlægger du at omlægge om mindre end et år, bør første spørgsmål være: Kan jeg nå næste rentetilpasningsauktion?
  • Eksempel: Skal ændringen gælde 1. januar, skal opsigelsen ligge hos instituttet senest sidste bankdag i oktober (kilde: Bolius).
• Når du indfrier til kurs 100 ved auktionen, sparer du typisk overkurs og kurtage på obligationsopkøb.
• Ulempen: Du er låst til termin & frist – overskrider du den, må du indfri til markedspris.

Mellemlang horisont – 1-3 år og store renteudsving

• Er renterne faldet markant nu, kan obligationskursen ligge over 100, så en førtidig indfrielse bliver dyr.
• Bed dit institut om to beregninger:
  1. Indfrielse i dag (markedspris + kurtage + indfrielsesgebyr).
  2. Indfrielse ved næste auktion (kurs 100 + kursskæring + gebyrer).

  Sammenlign nettoomkostningen og tag højde for mulige kursændringer frem til auktionen.

• Har du kursbuffer på opsparingen og ser udsigt til yderligere rentefald, kan en hurtig indfrielse give mening – men risikér ikke likviditeten.

Lang horisont – 3-5 år+ og fokus på lav ydelse

• F5-lån giver ofte lavere ydelse end et 30-årigt fastforrentet lån, så fortsæt roligt, hvis ydelsen er vigtigere end fleksibiliteten.
• TV 2 fremhæver F5 som velegnet til forældrekøb med planlagt 5-årig tidshorisont (kilde: TV 2). Bryder planen sammen, kan tidlig indfrielse blive dyr.
• Overvej, om du vil opretholde F5 or periodisk konvertere til længere binding for at reducere kurs- og frist­risici.

Omlægning, risikoprofil og bidrag

• Selvom op-/nedkonvertering primært relaterer sig til fastforrentede lån, kan et skifte fra F5 til eksempelvis F3, RenteCap eller 20-årigt fastlån give bedre match med din nye risikotolerance.
• Flytning af realkreditlån bør kun ske samtidig med omlægning – ellers betaler du dobbelt tinglysning og nye gebyrer unødigt (kilde: Bolius).
• Er din boligs værdi steget, kan du anmode om ny vurdering og måske komme i en lavere belånings­interval – det sænker bidragssatsen og taler for omlægning.

Fem trin, der minimerer risikoen for en dyr overraskelse

1. Tjek datoerne – kend både din næste rentetilpasningsdato og instituttets interne frist (ofte 3-4 uger før den lov­pligtige).
2. Få skriftlige totalberegninger for “nu vs. auktion” – inkl. kursskæring, differencerenter, kurtage og tinglysningsafgifter.
3. Hold en likvid buffer til eventuelle kursudsving, hvis du vælger markedsindfrielse.
4. Sammenlign alternativer – kortere løbetid, tolagsbelåning eller afdragsfri periode kan ændre total­økonomien markant.
5. Brug uvildig rådgiver, hvis scenariet involverer flere lån, højt belånede investeringsejendomme eller komplekse skattemæssige forhold.

Eksempel: Planlagt vs. Uventet salg af forældrekøbslejlighed

Det planlagte salg, der sammenfalder med auktionen, sparer ca. 150.000 kr. – et konkret bevis på, at timing er altafgørende, når du har et F5-lån.